Potrebujem povolenie na rekonštrukciu?

Keď plánujete rekonštrukciu domu či bytu, jednou z prvých otázok by malo byť: potrebujem povolenie? Kým pri bežných kozmetických úpravách to býva bezproblémové, mnohé stavebné zásahy podliehajú stavebnému zákonu a musia byť ohlásené alebo povolené. Nepovolené práce môžu viesť k pokutám, zastaveniu prác, prípadne k príkazu na odstránenie.

Rekonštrukcie, ktoré väčšinou nevyžadujú povolenie

Keď ide len o bežné údržbové práce alebo drobné úpravy, často stačí len ohlásenie — alebo v niektorých prípadoch ani to:

Práce, ktoré zvyčajne podliehajú len ohláseniu alebo vôbec nepotrebujú súhlas

• Maľovanie, tapetovanie, výmena podláh

• Výmena svetelných, vodovodných či sanitárnych prvkov (bez zásahu do nosných častí)

• Menšie opravy a údržba stavby

• Drobná výmena okien alebo dverí, ak nemení nosnú stenu

• Drobná úprava exteriéru, terénne úpravy

• Inštalácia klimatizácie, zasklenie balkónov, výmena bytového jadra (v určitých prípadoch, podľa § 63 zákona č. 25/2025 Z. z.)

• Prípojky na inžinierske siete, ak spĺňajú kritériá drobnej stavby (§ 63)

Nový zákon od 1. apríla 2025 zavádza kategóriu drobných stavieb a drobných úprav, ktoré pri splnení určitých podmienok nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie.

Rekonštrukcie, pri ktorých je potrebné povolenie

Ak vaša rekonštrukcia zasahuje do štruktúry alebo skladby stavby, pravdepodobne budete potrebovať stavebné povolenie:

• Zásahy do nosných konštrukcií (nosné steny, nosníky)

• Nadstavba, prístavba, zmena dispozície

• Zmena strešnej konštrukcie

• Zvýšenie alebo presuny otvorov (väčšie okná, zmeny v otvore)

• Prestavby pivnice alebo pôdy na obytné priestory

• Zmeny vzhľadu, ktoré majú vplyv na okolie, verejný priestor či susedov

• Rekonštrukcia pamiatkovo chránených objektov

Tieto druhy prác sa musia realizovať na základe rozhodnutia o stavebnom zámere a vydaného stavebného povolenia, vrátane projektovej dokumentácie.

Prečo povolenie (alebo ohlásenie) je dôležité

Povoľovanie rekonštrukcií slúži na:

• Overenie, že projekt bude bezpečný a spĺňa technické normy

• Zabezpečenie súladu s územným plánom

• Ochranu susedných vlastníkov

• Zamedzenie “čiernych stavieb” – od 1. 4. 2025 už nebude možné dodatočne legalizovať stavbu, ak vznikla bez povolenia.

• Splnenie požiadaviek stavebného dozoru

Ako zistiť, či potrebujete povolenie alebo ohlásenie

1. Kontaktujte obecný stavebný úrad — oni rozhodnú, pod akú kategóriu spadá váš projekt.

2. Konzultujte projekt s architektom alebo stavebným odborníkom, ktorí poznajú miestne pravidlá.

3. Skontrolujte územný plán vašej obce — môže obsahovať špecifické obmedzenia.

4. Ak spadá projekt do kategórie drobných stavieb podľa § 63 zákona č. 25/2025, pred realizáciou ho ohláste úradu s potrebnou dokumentáciou.

5. Ak úrad v 30 dňoch projekt overí, vydá overovaciu doložku — ak ju nevydá v lehote, predpokladá sa jej vydanie.

6. Ak úrad zistí, že práce zasahujú viac, môže požiadať o formálne posúdenie projektom alebo rozhodnutie.

Čo sa stane, ak pracujete bez povolenia

• Úrad vás môže nariadiť zastaviť práce

• Môžete dostať pokutu

• Môže byť vydaný príkaz na odstránenie stavby

• V budúcnosti môžu vzniknúť komplikácie pri predaji nehnuteľnosti

• Poisťovne môžu odmietnuť krytie škôd